榊原税務労務会計事務所 公式ブログ

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改正民法で、敷金は退去時に原則返還とされました!

 4月1日に施行された改正民法によって不動産賃貸のルールが大きく変わりました。見直しの多くは、あいまいだった法解釈の線引きを明確にするもので、これまでは適法とも解釈できた商慣習が違法行為とみなされるということが起こり得ます。

 不動産賃貸の商慣習を大きく変えるとされているのが敷金のルールの見直しです。これまでは敷金そのものの定義や原状回復の範囲を明確に記した規定がなかったため、貸し手と借り手の解釈の違いなどから返還額についてトラブルになることも多くありました。

 改正民法では敷金の定義を改正民法第622条の2において、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定めました。つまり、家賃など債務の担保を目的で入居者が大家に支払う金銭ということです。そしてこの敷金は、借り手の不注意などによる物件の破損や家賃の滞納がない限り、原則として借り手に返さなければならないこととなりました。定義が明確になったことによって、家賃の担保を目的に大家が入居時に預かる金銭は、たとえ「礼金」「保証金」「権利金」など別の名目で受け取っていても、名目を問わず返還しなければならないということになります。ただし、敷金を返還しないことを事前に約束する「敷引契約」を結んでいる場合は、担保のための金銭ではないとも言えるため、返還が不要となる余地は残されています。

 また敷金から差し引くことができない原状回復のための費用の定義については、自然摩耗や経年劣化から回復させるための費用と明文化されました。なおこの改正は2020年4月1日から施行されることになっています。原則として、施行日より前の契約については改正前の民法が適用され、施行日後の契約については改正民法が適用されます。